Producción inmobiliaria: la propiedad que se publicó sin los papeles y se reservó igual

En una inmobiliaria, la producción inmobiliaria es el ingreso de una propiedad a la cartera: el propietario firma la autorización de venta, entrega los papeles que la inmobiliaria le pide, y la propiedad queda lista para publicarse. Quien la ingresa es el productor. La producción casi nunca se traba en juntar esos papeles. Se traba en lo que se publica, y hasta se reserva, sin ellos. Y el problema no aparece al ingreso: aparece al final, en los informes, en la firma o en la escritura.

¿Cómo entra una propiedad a la cartera de una inmobiliaria?

El propietario se decide con la persona con la que tiene vínculo, casi siempre el agente que lo tasó. Desde ahí hay dos caminos. El ideal: viene a la inmobiliaria con los papeles, se escanean, y firma la autorización de venta. O todo digital: la autorización se firma a distancia y la documentación llega por mail o por WhatsApp. Lo que el propietario tiene a mano llega en el momento. Lo que tiene que buscar, tarda. El plano de PH es el clásico: en tres o cuatro días tendría que estar resuelto.

Ahí se abre la grieta. La propiedad ya está tasada, el propietario ya dijo que sí, hay interesados esperando. Se publica con lo que hay. El plano llega la semana que viene.

¿Qué pasa cuando se publica una propiedad sin la documentación?

Nada, al principio. Se muestra, gusta, y un interesado la quiere reservar. La reserva se toma igual: nadie frena una reserva porque falta un plano. El problema aparece después, cuando se piden los informes o cuando el interesado pide la documentación. A veces en la firma. A veces peor: con el boleto firmado, en la escritura.

Tres casos que se repiten en el rubro, sin edificio ni nombre.

La cochera que no era fija. El propietario dijo que tenía una cochera fija cubierta y no entregó la documentación. Se promocionó como cochera fija, se reservó, y en los informes resultó ser un espacio guardacoches común. Según el edificio, la diferencia entre una cochera fija y un espacio guardacoches es muy importante: la unidad no vale lo mismo. El día de la escritura descubren que no es una unidad funcional.

La terraza que era techo. Planta baja al frente, con terraza. Todos asumen que es propia y que ahí se puede construir. Con el plano de PH se ve que no es un polígono propio: es techo, y el techo es del condominio. Cualquier modificación implica un plano de PH nuevo y un reglamento nuevo, con el tiempo y el dinero que eso implica.

Los metros que no estaban declarados. Superficie construida sin regularizar en los planos. Si el comprador compra con crédito, el banco no aprueba la propiedad y la operación no se puede hacer. Eso surge únicamente al revisar la documentación.

Y el título mismo, con condiciones que a veces ni el propietario conoce, y que impiden que la operación se haga como estaba planteada.

¿Cuánto cuesta enterarse tarde?

De más barato a más caro. Lo más barato es el mal humor de un interesado y quedar mal con él. Después, quedar mal con el propietario, por ineficiencia. Lo más caro es lo económico: resignar honorarios o hacer una quita para compensar la situación y, en el extremo, una demanda por daños y perjuicios. En todos los casos, el interesado reservó sobre algo que no era tal, y la inmobiliaria lo supo al final.

La planilla de producción, y el tablero que llegaba tarde

Donde se firma una planilla de producción, el orden es uno: primero los papeles que la inmobiliaria pide; recién después se firma la planilla con el productor. Esa planilla es su garantía de cobro el día que la operación se haga: ahí están las condiciones de lo que va a cobrar. Y es la misma que, meses después, usa la liquidación.

Sobre eso, el tablero. Cuántas propiedades había al inicio del mes y cuántas al cierre, cuántas tasaciones se transformaron en producciones, cuántas se cayeron y de quién era cada una. Cuando el tablero existe, lo arma el área de producción en un Excel aparte de todas las demás planillas, y llega unos días después del cierre del mes. Si el dueño lo quiere ver el primero de mes, es imposible. Para cuando se puede mirar, ya no se usa.

¿Cómo es la producción inmobiliaria con InMapp?

En InMapp Ops cada producción tiene una ficha: la autorización firmada, el título, los planos, las condiciones y toda la documentación, con quién subió cada archivo y cuándo. La planilla de producción no se puede cargar sin la autorización y el título; sin la planilla aprobada, la producción no pasa a revisión; y si gerencia la rechaza, tiene que decir por qué. Lo que falta se ve el día que falta, no en la escritura.

El tablero deja de armarse. Producciones, tasaciones, reservas y cierres de cada agente, por período, están el día que se miran, sin esperar a que cierre el mes. Y cada propiedad se sigue desde el ingreso hasta la reserva y la firma, con su documentación, su productor y su planilla, sin volver a cargar nada.

La planilla que se aprobó el día que la propiedad entró es la que liquida el día que se vende. Lo que antes se descubría en la escritura se resuelve antes de publicar.